物业股上市潮!非住宅物业也看点十足

港股研究社发布于 2020-10-12 10:28:32 阅读 114

本文来源: 港股情报局

港股市场有一个特殊的行业板块,一直股价保持强势走牛的状态,那就是物业管理股。从上市以来较发行价涨幅超过100%的物业管理公司就有十家之多,包括永升生活服务、新城悦服务、绿城服务、银城生活服务、雅生活服务、佳兆业美好、宝龙商业、滨江服务等,这些暴涨的物业股让错过的投资者艳羡不已。

错过不要紧!下半年又将迎来一大波物业上市潮,除了本周招股的卓越商企以外,世茂服务、第一服务近期也已通过聆讯,申请列表里还有包括金科智慧服务、星盛商业、融创服务、华润万象生活、远洋服务等,禹洲集团、建发物业、恒大物业等物业股。

在物业股上市潮中,除了住宅物业,也出现了越来越多以非住宅物业为主的物业公司,非住宅物业也在物业公司的经营中中扮演极为重要的为值。

一、物业股价回调后,频发股权激励计划

资料来源:东方证券

近日物业板块出现了回调,众多公司公布了股权激励计划。今年以来,绿城服务、奥园健康、新城悦服务、碧桂园服务都做了股权激励计划,激励力度大,覆盖面广,彰显出管理层对公司增长的信心。

资料来源:东方证券

虽然股价短期表现一般,但是南下资金表达了对这些物业公司的强烈看好。

保利物业、绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业、时代邻里和建业新生活的港股通持股比例在近日都有所提高。

二、非住宅业务扮演重要角色

从去年的宝龙商业、兴业物联到今天的卓越商企,非住宅物业公司越来越多,这项业务也越来越重要。

非住宅物业占据物管半壁江山

非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业。

城市公建物业又可进一步细分为学校物业、医院物业、公共交通物业等。中物研协数据显示,2018 年 500 强物管企业非住宅管理面积占比 36.52%,非住宅基础物业管理服务营收占比 52.38%,非住宅总管理面积 43.41 亿平方米。

非住宅物业收缴率、单价远胜住宅物业

相较于住宅物业,非住宅物业单价较住宅物业更高。

中指院数据显示,2018 年百强企业办公物业平均单价最高,达 7.84 元/平方米/月;其次是商业物业,单价为 7.01 元/平方米/月。而住宅物业单价仅有 2.25 元/平方米/月。收缴率方面,非住宅物业普遍高于住宅物业。2018 年住宅物业收缴率 91.67%;非住宅物业中除商业物业(收缴率 93.12%)之外,其余所有业态均在 97%之上。此外,非住宅项目提价更容易,周期更短。

三、非住宅业务细分

商办是非住宅业务主力

商办物业即商业物业和办公物业。商业物业主要是各种购物商场,包括商业、餐饮、娱乐等多种功能的经营场所,具有经营性、服务性的特点;办公物业主要是写字楼。

商业物业+商业办公市场约 1500 亿,国家统计局数据显示,2000-2018年商业用商品房累计销售面积 11.89 亿平方米,其中 1.20 亿为 2018 年新增销面积。以百强物管企业 18 年商业业态均价(7.01 元/平方米/月)计,商业物业市场空间 1000 亿元,其中 18 年新增市场空间 101 亿元。2000-18年办公楼商品房累计销售面积 3.67 亿平方米,其中 0.44 亿为 2018 年新增销面。以百强物管企业 18 年办公业态均价(7.84 元/平方米/月)计,办公物业市场空间 345 亿元,其中 18 年新增市场空间 41 亿元。高要求造就高单价,商写办公单价最高,商办物业业务范围广。除传统的保安、保洁和设施管理等基础业务外,商办物业还会涉及商务支持性业务,主要包括商业形象宣传推广以及承租客户选择等,主要特点是管理规模大、服务对象多、服务行业广,对质量和安全要求高。

航空物业项目规模大,标准高,管理严

航空物业为大型航空综合体提供物业管理服务,服务范围通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等,其上游产业是民航业。

民航物业的特点是规模大,服务范围广,项目种类多。航空项目通常是大型的综合体,具有人流大,服务项目广泛等特点。服务范围通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等,性质各不相同,项目包括保洁、保安、设施维护等,对物业服务企业的规模、经验和管理效能都有较高的要求。由于航空物业规模大,许多机场倾向于将各个不同的业务分包给不同的公司。

国内机场物业市场尚处蓝海阶段。尽管民航业规模大,业内物管公司的市场份额较小,分散程度高。龙头企业积极布局,均不同程度上涉及航空物业领域。

城市公建及医院、学校等需定制化服务

城市公建管理由政府投资,为公众提供服务大型社会公建项目需要专业的物业服务。以体育馆为例,物业公司需要根据现代体育场馆的物业特点、运营特点、客户特点进行管理。

医院物业管理的发展不仅需要专业的基础物业服务人员,更需要一大批熟悉卫生保健、医疗废弃物处理、消毒隔离、床上用品清洗、医疗设备设施操作维护的专业技术人员。

学校物业管理强调自身特色,学校物业管理的重点是满足教学需要和学生安全,在服务学生的同时增加管理职责。

四、物管行业未来可期

众多公司以及资本的介入将再一次推动物业管理行业的进步,未来可能会有更好的物业服务以及更有实力的物业公司出现。但投资者也应注意房地产开发是物业行业的上游产业,若房地产开发速度不及预期,物管公司获取新盘速度将减慢,从而对其盈利能力带来不利影响。

 

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