房地产做不好副业

发布于 2020-11-26 11:34:15 阅读 284

文|燃财经

作者 | 侯燕婷

房地产企业多元化,早就不是新鲜事。

业界最为耳熟能详的,便是恒大造车、碧桂园造机器人和万科养猪。

恒大造车的事在业内轰轰烈烈。11月12日,恒大汽车官方宣布,恒大汽车上海、广州两地的生产基地全面启动试生产调试。按照之前的计划,这两个生产基地全面达产后能做到每分钟生产1辆车。

在11月10日,恒大正式发布恒驰车标,以“保护蓝天,决胜红海,东方雄狮,傲视全球”诠释了车标的来源及内涵,且表态“到2025年,恒大集团将把恒大汽车打造成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。”

在恒大汽车2020年半年业绩发布会上,恒大曾首次披露了2019年以来在造车上的具体投入,恒大造车的总投入共计294亿元。不过,恒大造车花的钱显然远不止此。此前,有媒体报道,仅在2019年,恒大就在“造车梦”上砸了近3000亿元。梳理公开的报道可知,仅2019年6月,恒大就与先后与广州市政府和沈阳市政府签署战略合作协议,将在两地分别投资1600亿元和1200亿元用于建设新能源汽车及相关配件等项目基地。

但业界对恒大造车这事的争议一直颇大,造车的真实原因也备受质疑。恒大虽未对市场的质疑声做出过正面回应,但亏损和拿地却是不争的事实。

财报数据显示,2018年至2020年上半年,恒大汽车三年来已累计亏损88.32亿元。据燃财经不完全统计,2019-2020年,恒大汽车在天津、六安、南通、沈阳、广州、郑州等城市底价拿多宗商住地块,总金额达177亿元,土地面积超300万平方米。

碧桂园做机器人同样高调。从2018年碧桂园创始人杨国强宣布进军机器人领域至今,碧桂园旗下先后成立了两家机器人公司,建筑机器人公司博智林机器人和餐饮机器人公司千玺机器人集团,产品覆盖了建筑机器人、安防机器人、清洁机器人和厨艺机器人多个品类。

刚刚过去的第二十二届中国国际高新技术成果交易会上,千玺机器人集团携多款自主研发的餐饮机器人为现场观众上演了一场智慧科技的视觉表演。11月初,博智林机器人发布了9款43台建筑机器人,用于顺德碧桂园一个项目,据媒体报道称,该批机器人已经分批上岗。

与恒大和碧桂园相比,其他房地产公司搞副业相对低调一些,比如万科养猪,在10月17日的万科2020年度北方区域媒体交流会上,郁亮首次回应养猪热闻,称万科进入养猪行业不是因为“猪肥房瘦”,而是“客户有需要,我们就多做一点。

融创的医疗、绿地的金融、绿城的农业、旭辉的教育、佳兆业的电竞,除了物业服务、长租公寓、文旅小镇、社区养老等跟地产主业息息相关的板块,房企跨行搞的副业多种多样,概念更是层出不穷。克而瑞研究中心2019年统计的数据显示,TOP 30的房企中,70%的企业都发布过多元化业务战略;TOP 100的房企中,有97%的企业布局了多元化业务。

但是,想做副业是一回事,能不能做好却值得商榷。

在蓝润地产副总裁刘瑞光看来,房地产多元化实际是个伪命题。据观点地产报道,刘瑞光在2020博鳌房地产论坛的“主题论坛之二:多元深水区”的主题讨论会环节中表示,“房地产的多元化,基本上80-90%是失败的。”

“选择比做事情更重要,多元化一定要尊重行业规则。多元化要选择一个行业跟房地产规模基本相等的。另外,这个行业要有龙头和成功公司。“在论坛上,刘瑞光直言道,“房地产人太骄傲了,骄傲到干什么都是以房地产那一套,拿钱砸、上广告、快周转、拿钱请人,把最好的人、最好的明星和最好的东西拢到这儿,(以为)就一定会成功。”

“如果做多元化,最终要做的就是敢干也一定要敢认栽,栽了不怕,房地产几年就能挣回来。”

恒大汽车连续亏损,碧桂园的机器人离收获还有很长的一段路。更何况业界对房地产做副业之心质疑不断,对于房企多元化业务而言,何时才能真正进入“收获期”?

“多元”业务处境尴尬

恒大是房地产企业中做副业动静最大的。自2015年开始,恒大就高举多元化的旗帜,不断跨界,从矿泉水,到粮油、母婴、体育甚至文旅行业,再到众所周知的汽车,都有涉足。当年的恒大足球,三年打进亚洲足球俱乐部冠军联赛,四年即夺得亚冠冠军,倍受关注。

但除了恒大足球,恒大的其他副业就显得有些尴尬。恒大冰泉两年半亏损了39.46亿元,2016年只能作价18亿元“贱卖”;3年投资数百亿元的粮油及农副产品领域,最终以27亿元打包出售;曾斥巨资建设的光伏发电站,最终也不了了之。

不过,恒大汽车的资本故事则还在讲述中。

8月3日,恒驰首期六款车型发布,隔日,恒大健康的股价大涨,市值达到3201亿港元的历史高点,一度超过国内龙头车企上汽集团和比亚迪。8月26日,恒大健康正式更名为“中国恒大新能源汽车集团有限公司”(以下简称“恒大汽车”)。

9月15日,恒大汽车按配售价每股22.65港元,发行1.77亿股配售股份,配股所得款项总额将约40亿港元,引入的投资者包括腾讯控股、红杉资本、云锋基金和滴滴出行等,其中,云锋基金是由马云参与创办的私募基金。交易完成后,恒大持股比例由原来的74.99%降至72.95%,同时获得40亿港元资金。

9月18日,恒大汽车宣布拟发行人民币股份及于上海证券交易所科创板上市。

不仅仅是恒大,11月8日,宝能汽车西安基地绿色智慧工厂宣布正式建成,宝能增程式电动汽车REV也于当日下线,它是宝能汽车自主研发的新能源xEV平台上的首款车型。而在7月6日,富力也宣布将参股华泰汽车,共同发展新能源汽车产业。

“房地产进入平稳增长期,房企需要新的资金增长口,比如高产出、高收益的汽车行业。”一位资深汽车行业主播对燃财经指出,对于喜欢赚快钱的房企来说,汽车行业的盘子足够大。

碧桂园的机器人餐厅最近也很热门。11月11日,碧桂园旗下千玺机器人餐饮集团自主研发的多款机器人亮相中国国际高新技术成果交易会。

图 / 千玺机器人集团 燃财经截图
资料显示,千玺集团已申请700多项各类专利,自主研发机器人设备及软件系统80多种,并获得国内首家系统集成餐饮机器人CR认证。目前,公司在佛山、广州、江门等地运营13家机器人餐厅,超200余台各类餐饮机器人单机设备,在北京、江西、陕西等10余个省市的医院、商业中心、景区、大学和政企单位实现运营。

不过,目前机器人餐厅能够获得多少收益,尚不得而知。一位接近碧桂园的业内人士体验了1月份开业的广州珠江新城机器人中餐厅旗舰店,在他看来,“形式大于食物本身,就是机器自动化,没什么创意,看不出跟传统餐厅相比有什么竞争力,可能大人会带着小孩去尝试。”

除了餐饮机器人,博智林研发的建筑机器人似乎也进展顺利。碧桂园总裁莫斌在2020年中期业绩发布会上介绍,公司在研建筑机器人有50款,其中35款已投放工地测试,按计划是在明年进行小批量的生产,相信2022年能够有一些营业收入。

9月底,博智林首批大规模工程应用建筑机器人在顺德碧桂园凤桐花园项目完成交接仪式,共有9款43台建筑机器人“列队服役”,包括安全警戒机器人、泥瓦工机器人、铺砖机器人、喷漆机器人、扫地机器人等。

在2019年和2020年上半年的财报中,碧桂园写明“三驾马车”为地产、机器人、现代农业,杨国强对机器人事业寄予厚望可见一斑。

相对而言,万科养猪尽管充满话题性,却似乎更为稳健。2020年3月,万科正式成立食品事业部,主要布局三大领域:生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮。5月7日,食品事业部公开招聘猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、预结算专业经理、开发报建专员、猪场兽医等岗位。

天眼查显示,万科控股的珠海琴山佳业农业发展有限公司于2020年新增三项对外投资,均为养猪企业,总投资仅2100万元。

地产经济学家邓浩志向燃财经指出,万科养猪这种副业,实属发现商机,然后大胆尝试,投入资金不多,风险可控,是比较正常的市场化行为。

中原地产资深市场分析师卢文曦则认为,养猪具有周期性,特殊时期值得投资,“现在猪肉价格又掉下去了,万科养猪带有玩票性质。”

对于养猪事业的情况,万科集团对燃财经表示,“这一块暂时没有更多信息。”

除了碧恒万等龙头房企跨行副业,2019年新晋千亿房企奥园最近也在热衷医美事业。

2019年3月18日,奥园健康在香港联交所挂牌上市。2020年3月,奥园健康收购浙江连天美5%股权;7月份,斥资11.6亿元收购A股上市公司京汉股份;9月份,耗资6.91亿元收购连天美55%股权,此次交易完成后,奥园健康将持有连天美60%股权;11月12日,奥园健康将京汉股份更名为“奥园美谷”,进军美丽健康产业。

上半年财报显示,奥园健康2020年6月货币资金为9.9亿元,其中包含2.6亿元短期银行借款。也就是说,奥园健康以负债方式“买买买”,入局医美产业。

对于大健康产业,奥园健康对燃财经表示,内部正处于架构调整中,不方便透露更多信息。

用钱砸出新“帝国”

财大气粗,房企搞副业,通用的路径是,大手笔砸钱,买出”快车道”。

恒大造车令汽车行业咋舌,以“恒大速度”买买买,获得成熟的汽车产业链。早在2017年,恒大健康以8亿美元投资贾跃亭创办的Faraday Future,2018年双方反目,恒大最终以获得FF公司32%股权、掌控FF中国业务结束首次尝试。

但恒大并未止步,许家印造车的决心在2019年一发不可收拾。仅仅2019年1月,恒大就以9.3亿美元控股瑞典电动汽车公司NEVS,以10.6亿元控股卡耐新能源,以1.5亿欧元入股瑞典跑车品牌柯尼塞格。NEVS于2012年收购萨博汽车,2015年在天津成立国能汽车,恒大于2019年11月及2020年6月又分别增资30亿美元、3.8亿美元,完成对NEVS的全资收购。

2019年,恒大继续入局轮毂电机生产企业e-Traction、动力工程公司hofer Aktiengesellschaft、动力电池龙头企业上海卡耐新能源,并于年底与欧美多家汽车技术、设计顶尖公司达成战略合作。

“恒大砸了300多亿元,弄到广州南沙工厂、瑞典萨博知识产权、固态电池技术专利、超跑品牌,这笔钱花得很值。”上述汽车主播认为,恒大短短时间砸钱买了汽车的全产业链,是行业内无法想象的,但他不看好恒驰轿车,“萨博93已经是15年前的旧车,恒大只是贴了新牌,跟其他公司比存在着多个代差。定价16.98万元明显不合理,6.98万元的话我会考虑一下。”

图 / [email protected]
地产大亨跨行造新能源汽车,业内人士普遍认为,与国家十年以来对新能源汽车的补贴有关。4月23日,财政部、工信部、科技部、发改委四部委明确将新能源汽车推广应用财政补贴政策实施期限延长至2022年底。

从2010年起,中国即开展对新能源汽车企业端、消费端的补贴政策,纯电动车每辆最高补贴6万元,相关企业甚至可以100%免税。此举带动国内新能源汽车行业的迅速发展,工信部最新数据显示,我国新能源汽车产销量连续五年位居世界首位,累计推广的新能源汽车超过了450万辆,占全球的50%以上。

不过,2016年补助标准开始退坡,财政部相关政策指出,2017-2018年补助标准在2016年基础上下降20%,2019-2020年补助标准在2016年基础上下降40%。

根据中国汽车工业协会统计数据,2020年1-9月,新能源汽车产销分别完成73.8万辆和73.4万辆,同比分别下降18.7%和17.7%。

可见,许家印迅速拼接的汽车帝国,追赶的可能是新能源末班车。

碧桂园跨界机器人、人工智能产业,也是在发力追赶未来潜力行业。

7月份,住建部等13部门联合发布《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》,强调推进建筑工业化、数字化、智能化升级,推动形成一批智能建造龙头企业,打造“中国建造”升级版。

“中国制造2025”早已在2015年提出,对于智能制造,对于机器人时代,杨国强充满热情。2018年,他就在公司内部管理会议上高调表示,“5年内要在机器人领域投资800亿元人民币。”

碧桂园2020年中报显示,碧桂园重点聚焦建筑机器人、BIM、新型装配式及相关核心技术,已招募了3604名国内外优秀研发人才,进行建筑机器人及相关智能施工设备、装配式等的研发、生产与应用,累计递交专利申请2314项,获授权567项,在关键领域拥有一批自主核心技术。

跟恒大造车有得一拼,碧桂园造机器人也是火箭速度。2018年6月,碧桂园深圳机器人产业园落地;7月,成立广东博智林机器人有限公司;9月份,在广东顺德拿地,将建机器人谷;12月,清华大学-博智林机器人联合研究院揭牌。2019年5月,碧桂园宣布投入500亿元打造长沙湘江智谷项目;同月,千玺机器人集团成立;8月,FOODOM机器人火锅餐厅、FOODOM机器人快餐厅试营业。

图 / 碧桂园官网
为了造机器人,碧桂园2018年以来研发费用逐年上涨。年报显示,2017年至2020年上半年,碧桂园研发费用分别为 6.93亿元、12.24亿元、19.73亿元,及10.3亿元(2019年中期为6.2亿元)。2020年中报数据显示,包括物业投资、酒店经营及其他(如机器人智能制造、机器人餐饮、社区零售及现代农业)等的其他分部总对外收入,由2019年上半年的约18.69亿元下降4.3%至2020年同期的约17.89亿元。

短短两年间,碧桂园也搞出一个机器人帝国。邓浩志对此评论,碧桂园此举是响应国家号召,但大规模资金投入一个新领域,能不能成功,尝试的结果如何,都具有很大的不确定性。

房企搞不好副业

虽然做副业的决心很大,但目前看来,这些房地产企业的副业大部分都是镜花水月。

看起来非常辉煌的恒大汽车,2020年上半年录得亏损24.57亿元,较2019年中期的亏损19.84亿元扩大23.82%。年报显示,由于新能源汽车规模扩大,恒大汽车2018年和2019年分别亏损14.28亿元和49.47亿元。据此,截至2020年上半年,恒大汽车三年来已累计亏损88.32亿元。

位于红档的恒大,11月8日宣布终止与深深房A的重组计划,1300亿元战略投资者也大致商谈完毕,确定的仅有30亿元战投需要恒大支付本金回购,这笔负债危机得以解决。但表内负债仍然高达9000亿元的恒大,打七折卖房、大力促回款,现金流状况依然并不尽如人意。

于是,11月1日,恒大148.5亿元转让其持有的广汇集团40.96%股权。此前,恒大于2018年9月通过收购和增资等方式,获得广汇集团40.96%的股权,投资总金额144.9亿元。

广汇集团旗下广汇汽车是全国最大的汽车经销商,截至2019年末,该公司在全国共建立782家4S店。此前,恒大汽车宣传称,“公司入股全球最大汽车经销商广汇集团,同时凭借自有超万人的销售团队,超6000万业主渠道,1000多个社区,建立了庞大的线下销售网络。”

为了降低公司负债率,许家印不惜放弃买来的最大汽车销售渠道,但恒驰于2021年量产,首期产能40万辆,如何销售将成疑问。

除了许家印148.5亿元卖掉汽车经销公司新疆广汇股权外,富力也为了降负债,于11月9日,宣布拟以44.1亿元的对价,将广州国际机场富力综合物流园70%的股权转手给黑石集团。资料显示,广州富力国际空港综合物流园是富力唯一的物流园项目,于2007年成立。

卢文曦向燃财经表示,现在房企喜欢做“博眼球”的事情,但隔行如隔山,做不好也会翻车。比如2016年120亿元收购产业链进入新能源汽车产业的银亿集团,就于2019年中申请破产重整。

同策研究院总监宋红卫告知燃财经,东亚区域企业发展到一定阶段,趋向走多元化的发展战略,如果选择符合时代趋势的产业,风险相对会降低。“多元化有很多成功案例,但背后是数倍的失败案例。每个行业都有龙头企业,他们积累了多年的经验、客群及渠道,房企突然跨界,面临的竞争更为激烈。”

副业不好做,现实给房企一记重拳。副业做不好,总是逃不掉“圈地圈钱”的嫌疑。

邓浩志对燃财经表示,很多房企搞副业,就是一个噱头,做国家希望发展的产业、搞政府喜欢的项目,但本质上仍是为了房地产,因为产业项目总有住宅配套,“挂羊头卖狗肉,说白了就是一种新的圈地模式,多少有点欺骗行为。过去几年间,很多产业迟迟没有成果,但住宅部分已经快速销售,现在一些地方政府觉醒了,对这些产业拿地开始谨慎甚至拒绝。”

天眼查资料显示,恒大汽车旗下有多家子公司专门从事房地产开发业务,比如恒大新能源科技集团有限公司,旗下就有28家子公司名称带有生活服务或置业字眼。

2019年4月,恒大汽车底价8.47亿元拿下广州南沙万顷沙智能网联汽车产业示范园西北部地块,面积达85.8万平方米;接着于8月,恒大以57.29亿元的底价拿下该园区两宗商业用地,楼面单价均不过万。

据燃财经不完全统计,2019-2020年,恒大汽车在天津、六安、南通、沈阳、广州、郑州等城市底价拿多宗商住地块,总金额达177亿元,土地面积超300万平方米。

图 / 恒大汽车

恒大汽车也以土地进行融资。例如,2019年10月,恒大汽车发行“光大·恒能1号恒大新能源项目集合资金计划”,募集15亿元资金,抵押物为恒大汽车控股的涛永公司、明驰公司、景彬公司及深安公司于2019年6月25日竞拍取得的位于安徽六安市的住宅土地使用权。

相似的,碧桂园2018年9月以底价13.4亿元拿下广东顺德23.3万平方米地块,楼面价仅1530元/平方米,计划投资800亿与2023年建成机器人谷。其中,有10.3万平方米地块为商住用地,拟建10栋住宅与2栋服务型公寓。

除了搞副业的目的不纯以外,房企搞副业的方式也不太对劲。

上述汽车主播分析称,李想做新能源汽车,本身对行业有充分认识,也只说十年内赚钱,“许家印肯定等不了十年,他要用房地产的方式‘快进快出’,这种恒大速度之下,行业觉得他不靠谱。”他认为,许家印忽略了汽车行业100年来打造的品牌,没有品牌就没有溢价,“柯尼塞格不足以骗中国老百姓。”

杨国强造机器人也强调“碧桂园速度”,千玺餐厅就计划2020年量产单机机器人设备约5000台,而建筑机器人也希望在2020年实现量产,这显然不符合行业规律,从博智林高层频繁变动也可见一斑。

2018年7月,发那科机器人研究所总工程师沈岗就任博智林首任执行总裁,但2019年5月,不足一年时间便离任。接着,西门子高管周小天加入博智林,2019年9月,不足4个月也辞职。

究其原因,业内人士认为,与来自地产版块的总裁张瑛、副总裁朱剑敏和执行总裁张志远有关,博智林内部员工曾对媒体透露,周小天因与张瑛有矛盾,故而离开。把地产行业的惯用思维套用到机器人研发上,恐难以适用。

看来,房企能搞好副业这件事令人质疑。

不过,值得一提的是,TOP 6房企绿地的副业绿地金融仿佛很能打。今年,绿地表示将对绿地金融进行数字化转型,并在三年内实现分拆上市。路透社8月31日报道称,绿地金融计划在IPO之前至多融资60亿元,绿地金融估值或将增至340亿元。而截至发稿,绿地的总市值也仅有769亿元。

资料显示,绿地金融成立于2011年,2014年资深金融从业者耿靖入职,当年公司业务规模达200亿元。目前,公司已获得包括银行、证券、信托、支付、网络小贷等在内多元化金融牌照。2019年年报显示,绿地金融实现净利润30.6亿元,资产规模达到400.54亿元。2020年前三季度,绿地实现利润总额228亿元,同比增长2.5%,而金融产业共实现利润总额25亿元,同比增长10%,占总利润的11%。

华西证券研报显示,踩中“三条红线”的绿地,截至三季度末,剔除预收账款后的资产负债率为53.2%,较去年同期上升1.6个百分点,净负债率为183.45%,较去年同期增加10.4个百分点。近期,深圳前海天玑财富公司暴雷,也引出绿地成都项目资金链断裂事实。深陷债务困境的绿地,能否靠副业突围,值得继续关注。

房企副业的盘越做越大,但能否像曾经的房地产主业这般辉煌,让大佬们赚个盆满钵满,还是个未知数。

 

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