一文读懂物业股:价值爆发的前夜,还是浪潮退去的开始?

发布于 2020-11-27 14:09:17 阅读 389

1、临近年底,物业公司掀赴港上市热潮。

2、短期遭到回调,机构认为长期逻辑却并未因此改变,物管行业的集中度以及景气度有望持续提高。

临近年底,物业公司掀赴港上市热潮。

11月8日,华润万象生活通过港交所上市聆讯,11月19日,融创服务正式挂牌上市,11月22日,远洋服务通过港交所上市聆讯。11月23日,恒大物业开始招股,并计划于12月2日正式挂牌。头部物业公司里,仅万科物业缺席,暂无上市计划。

在目前二级市场的物业管理板块上,有一批公司市值过百亿港元,还有一家公司(碧桂园服务)市值超过千亿港元。恒大物业上市后,也极有可能录得千亿市值。

值得关注的是,很多分拆上市的物业股市值已经接近或超过了母公司。比如,雅居乐集团市值413亿港元,低于旗下物业企业雅生活服务436亿港元的市值;绿城中国市值328亿港元,绿城服务市值近300亿港元。

根据中国恒大的总市值以及恒大物业的估值来看,恒大物业似乎有可能复刻碧桂园服务的道路。

从市场表现来看,今年物业股走势先扬后抑。年初开始,市场发现物业费收入在经济波动中具有极强稳定性,不受其他因素影响,抗周期的属性得到充分体现。

物业股在股市持续承压的行情下成为资本的宠儿,股价一路高涨,在8月份达到顶点,之后港股物业股开始出现回调。市场人士认为,物业股的价值,已经无法支撑此前炒作氛围下的高估值。当潮水褪去,物业股股价一路下行,市场逐渐恢复理性。

物业公司上市,规模逻辑为资本市场看重。从在管面积来看,近期已上市或将上市的三家企业,无疑是行业巨无霸级别的:恒大物业的在管面积2.5亿平方米,融创服务1.05亿平方米,华润万象生活1.07亿平方米。

梳理目前上市的物业公司可见,在管面积包涵住宅、城市服务和商写公建三大类别,住宅物业管理仍然是体量最大的市场,城市服务则可能增长较快。

通过兼并收购增持在管面积,仍然是物业公司的扩张路径。恒大物业年内耗资约9600万元收购了南昌馨雅等5家物业公司,新增超过700万平方米在管建筑面积。

保持增长的在管面积,广阔的发展空间及无显著的周期性使得物业上市公司业绩稳定增长,这一特性也是其受到资本市场青睐的原因。

券商机构眼中的物业股

克而瑞证券认为,股价是短期博弈的结果,但物管行业的基本面并没有发生变化。物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块。

行业的真正价值是与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性。而且,由于物业行业正在经历从传统向现代服务业转型的过程中,分化的背景下,物企市场仍较分散,也远未达到充分竞争的状态,行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间,如果能在较早期投资优质股,可以获取高倍数的成长。

中信证券研报称,三道红线进一步加速了行业分拆,推动子平台上市的趋势,降低开发企业的杠杆率;其次,轻资产运营平台的老股转让可能使开发企业获得现金;另外如果募集新股,也意味着企业净资产的增厚,市场「千金买骨」,物业管理、商业运营估值较高。

 

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