逆流而上的世茂

发布于 2021-03-26 10:34:14 阅读 163

文|鹿鸣财经

2019年1月,世茂集团少帅许世坛正式从父亲手中接棒,并将公司的销售目标定为2100亿元,且立志重回前十。

2020年3月,许世坛交出首份成绩单,据年报显示,世茂2019年合约销售额为2600.7亿元,同比增长48%,完成全年销售目标的124%,其销售规模跃升至房地产行业第9位。

良好的战绩不仅保全了他的脸面,也让业界开始重新审视世茂集团。

地产二代许世坛执掌世茂集团后,似乎是终于撬开了禁锢手脚的锁链,大动作不断。

先是大举进行收并购开疆扩土,被称为新「并购王」,接着以「白武士」姿态试图挽救濒危的福晟,随后又是2020年10月,世茂服务在港交所成功挂牌上市。

埋头苦干的许世坛,也终于让世茂集团在2021年挺进了综合排名的前十。

今年3月,2021中国房地产开发企业综合实力TOP500揭晓,世茂集团排名第9位,而2019年和2020年则分别排名第15位和第11位,其上升势头稳健强劲。

世茂集团作为老牌闽系房企,按道理来讲应该早已在头部房企中占一席之位,却为何陪跑多年?

经历过市场红利期跌出TOP10,却偏偏能在地产政策收紧时重回榜单,操作魔幻的世茂这些年到底经历了什么?

一、翻车的战略

世茂也曾是优秀学生代表。

1989年,世茂创始人许荣茂卖掉纺织厂,向房地产行业发起进击,1994年他从福建移师北上,大举进入当时颇显萎靡的北京房地产市场,剑指高档楼盘,坚持高档加外销的模式,开发了地比金贵的北京紫竹花园、御景园、亚运花园等,抢占了北京1/3以上的高档住宅市场。

想当年,世茂在京的每个楼盘几乎都是一经推出便被快速抢夺一空。

许荣茂

在京取得成功后,许荣茂又先人一步的瞄准了上海房地产市场,在上海注册了「上海世茂投资有限公司」,世茂届时开始了「地产+金融」的运作模式。

1999年,许荣茂在浦东黄浦江沿岸建造了首个高档大型水岸豪宅区「上海世茂滨江花园」,开创了以绿化和临江水景为建筑理念的滨江模式,同时靠着滨江模式被誉为「豪宅之父」。

在那个年代,许荣茂这个名字的响亮度,与当代许家印差不多,世茂也享受着“闽系一哥”的美誉。

诸行无常,盛极必衰。2011年是世茂的转折点,其一度由于产品滞后、销售不佳,陷入了增长难的瓶颈期。

为了快速突破瓶颈,重回业绩高地,2013年世茂确立了「高周转、快去化」的开发模式,并将此前12-15个月的开发周期缩减至9-12个月。高周转作为房企的特效药,鲜有失手,世茂积压的库存借此开始快速出清。

2013年,世茂以670亿元的销售额跻身行业第9位,2014年又以707.8亿元的销售额上升至第8名,稳住了自己“闽系之首”的地位。值得注意的是,世茂在2014年初定下的销售目标为800亿,与实际销售额相差近100亿。

世茂依靠高周转确实掰回了局势,但等待它的是更凶猛的反噬。

2015-2016年,在经济下行、货币宽松、土地供应下降以及救市政策的刺激下,房地产市场进一步深度反弹,国内热点城市住房需求旺盛,「去库存」拉动楼市迎来新一轮上涨,且三四线城市正值「棚改红利期」,成为众房企哄抢的香饽饽。

多数房企在此背景下,迅速抢食分地,抓住发展良机,大刀阔斧的进行规模扩张。

反观世茂,业绩的下滑让其从2015年开始进行了战略调整,目标定为「处置三四线,向一二线城市转移」,三四线城市将严格「以销定产」,将供货重心转向一二线城市。

逆市而行的错误战略,让世茂与三四线热点城市的红利失之交臂,进一步导致其销售规模增长缓慢,扣非后归母净利润也连续两年下跌,主要财务指标跌落至低谷。

据世茂2015年的业绩显示,当年其累计实现销售670.4亿元,仅完成全年720亿元目标的93%,排名首次跌至第12位。

据2016年数据显示,世茂合约销售金额为680亿元,较上年仅增长1%,其排名进一步跌落至第16位。可在当年,我国千亿房企达到12家,行业平均增速为27%。

节节败退的世茂,连“闽系首席”的宝座都被旭辉控股取代,沦为地产的经典反例。

不过,好在世茂挺过来了。

二、陆地「蓝鲸」

经过2015年、2016年的连环打击,世茂在2017年开始着手为重返规模铺路。

从2017年开始,世茂更多的是以合作、协议收并购等方式分散拿地风险,收并购逐渐成为其获取土地的重要来源。

据年报显示,2017年世茂在上海、北京、深圳、广州、厦门、武汉、香港等核心城市拿下权益前逾千万方土储,新增购入权益后679亿、694万平方米的优质土地,较2016年大幅增长,其中底价招拍挂、收购、合作占比约45%。

而2018年,世茂房地产通过收并购项目新增的土地储备占比高达48%。

此外,与其父相比,许世坛执掌下的世茂集团,更接近于闽系房企一贯地激进作派。

许世坛

自许世坛2019年正式接棒以来,世茂的收并购战斗愈演愈烈,其只用了短短80天,就从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团等房企手中收购了20多个项目,总收购金额近200亿元。

同年,世茂完成销售额2600.7亿元,新增土储3092万平方米,其中65%来源于收并购。

据数据显示,2017-2019年,世茂集团的全年销售目标完成率均在114%以上,其销售额也完成了1007.7多亿元向2600.7亿元的飞跃,增长超过3.8倍。

激进拿地与收购扩张并行下的世茂,体量暴涨。

2020年,世茂继续走收并购扩张的老路,与福晟的「世纪大并购」事件,热度至今都居高不下。

据数据显示,世茂对福晟的股权收购涉及金额或达到2000亿元,规模超越万达商业、融创中国与富力地产的「大并购」,这也成为中国房地产史上最大的一笔并购交易案。

在2020年5月股东大会上,许世坛称,与福晟的合作能拿到超千亿的货值。

世茂这次愿意伸出援手救福晟的行为,也被圈内纷纷称为是「白武士」。

谁料想,时隔不久,两家联盟就面临垮台。

在福晟引入世茂近一年时间里,员工集体维权、项目延期交付、私募基金逾期、投资人报警等事件陆续上演,后又有世茂私自转走2.65亿的惊爆消息。

比连续剧还精彩的事件一轮接着一轮,众人对世茂毁誉参半。

一半的人谴责世茂不讲义气,什么「白武士」,不过是披着人衣的狼外婆。而另一半的人则认为,福晟本就是深渊巨坑,不及时收手难道要把自身拖垮吗。

世茂和福晟的这场世纪大合作,究竟会走向怎样的结局,尚待关注。

在2020年中期业绩会上,许世坛曾表示,2020年的收并购拥有更大的机会,未来对收并购的标准会更严格、质量更好,收并购不意味着要花很多钱或背很大的负债。

这也就解释了为何世茂集团能在规模迅速扩张时,有息负债却没有呈现野蛮生长的状态。据数据显示,2017-2019年,世茂有息负债增幅分别为31%、25%以及16%,2020上半年有息负债增幅不到13%。

当下房地产市场进入存量博弈时代,房企普遍经营不易,而世茂集团却能在掉队多年后异军突起,其销售规模的暴涨,很大程度得益于大举收并购的战略,其凭借部分房企的流动性危机,完成一场抄底捡漏。

胃口极好的世茂集团犹如陆地「蓝鲸」,但近几年的激进扩张使世茂转而重仓三四线城市,去化压力增大,融资能力降低,收并购的后遗症逐渐凸显,如何消化将成为世茂接下来的重点任务。

三、物业抢滩热

世茂能迅速翻身,一方面归功于有效的收并购,另一方面则是得益于顺畅的融资,而世茂净利润的提升,很大程度上离不开物业服务的贡献。

据年报数据,2015-2019年,世茂「投资物业之公允价值变动+少数股东损益」项目的收益占其同期净利润的比例最高达60%。

2020年初的疫情突袭,导致服务业大面积停滞,物业管理板块却在全球金融市场动荡下逆势上涨,成为资本餐桌的主菜。

世茂又一次抓住了机会,2020年10月30日在港交所敲钟上市的世茂服务,短短三年就实现了五倍增长,如此亮眼的表现成为行业关注的焦点。

据世茂服务2020年报显示,世茂服务去年收入50.26亿元,同比增长101.9%;毛利15.78亿元,同比增长88.3%;经营利润8.97亿元,同比增长72.1%;年度利润约7.24亿元,同比增长88.4%;权益股东应占溢利6.93亿元,同比增长80.2%。

同样,世茂服务作为世茂集团的重要支柱,理所当然的继承了母公司收并购的血统,借此快速扩大规模,抢占物业市场。

仅2020年一年,世茂服务就完成了9家物业公司的收并购,包括广州粤泰、成都信谊物业、北京冠城酒店物业、浙大新宇、福晟生活服务、西安方瑞物业等。

据年报数据,2020年世茂服务在管面积约为1.46亿平方米,同比增长114.4%,规模进入亿平米级别,位于行业领先集团,合约面积约为2.01亿平方米,同比增长99.4%。

不过要注意的是,世茂服务的毛利率却从2019年的33.7%下降至31.4%,主要缘于收并购新增项目仍需时间整合,以及新拓展社区增值服务起步阶段盈利能力较低。

IPO募资安排中,世茂服务上市募资额98亿港元,其表示会将65%用于扩大业务规模,对应资金约64亿元,如果不出意外,世茂服务未来在管面积和规模还将继续保持高增长状态。

对物业服务充满信心的许世坛说道:「未来三年,即2023年,我们的收入目标依然是实现5倍增长。」

按照当前的发展势头来看,世茂服务达到这样的成绩并不难。

​尾声

创业难,守业更难。

海翔药业创始人罗邦鹏花了大半辈子的时间,将一个乡镇企业发展成上市公司,但其子罗煜竑只花了不到4年,就败掉了40年的家业,将海翔药业的控制权拱手让人。

相比起其他二代,许世坛无疑是机遇与能力并存的典型代表。

目前来看,逆势重回高增长赛道的世茂集团蒸蒸日上,许世坛上位后的翻身之战打得格外漂亮。

2020年,世茂集团销售目标锁定为3000亿元,同比增长15.38%。

据2020年中报数据显示,2020年上半年世茂实现合同销售金额1104.8亿元,同比上升10.1%,世茂下半年剩余任务约1895亿元,较2019年下半年实际完成增加19%,小幅承压。

世茂集团是否能继续弯道超车,答案将会在不久的3月30号,公布2020年度业绩时揭晓。

参考资料:

1.2010年6月17日,世茂房地产控股有限公司正式宣布更名为世茂集团控股有限公司(文章中简称“世茂集团”或“世茂”)

2.世茂服务 -《一图读懂世茂服务2020年度全年业绩》

3.市界-《世茂凶猛》

4.世茂集团2020年上半年业绩报告

5.世茂集团2019年年度业绩报告

6.世茂集团2018年年度业绩报告

7.世茂集团2017年年度业绩报告

8.世茂集团2016年年度业绩报告

9.世茂集团2015年年度业绩报告

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