有信心未来三年每年增长10%以上,碧桂园的价值新逻辑

发布于 2021-03-26 10:51:44 阅读 205

文|财经无忌
作者|韦航

3月25日,地产龙头碧桂园发布了2020年度成绩单,尽管受年初疫情影响部分项目进度有所放缓,仍实现了全年总收入4629亿元,净利润约541亿元。

营收净利润双双呈现稳健的姿态,让投资者好奇,碧桂园为什么能做到这样?正如碧桂园集团董事会主席杨国强在2021年初所讲,碧桂园要回归初心,不断提升产品力,为用户创造更多价值。

作为头部房企,碧桂园经历了房地产黄金时代,在进入存量时代后,自然要跟随大势,但与以往不同,在刚刚过去的黑天鹅2020年,房地产圈在洗牌后将进入一个精细化运营时代。

从这份年报中,我们可以一窥碧桂园如何把未来变为现实,当然背后的价值和意义,更值得深思。

有人开玩笑,三道红线给每一个房企戴上了紧箍咒。

首先,三道红线从根源上对房企负债做出了要求,当资金扩张的能力被锁住后,各大房企也不能进行高速的运转。

其次对于房地产来说,行业环境正在巨变,快速膨胀的囤地没有意义,低利润率带来的金融风险不可估计。

稳健是摆在每个房企眼前的第一要务。

碧桂园2020年度业绩发布会

翻看碧桂园年报,截至2020年12月31日,公司有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元,同比下降11.7%,期末平均融资成本仅5.56%,同比下降78个基点,融资成本进一步降低。期末现金余额约人民币1836.2亿元,另有未使用授信额度达人民币3400亿元。

负债在逐渐降低,充足的现金流预示着碧桂园拥有更加厚实的草料。

相较其他房企,碧桂园的杠杆水平处于安全线内。按照现有的经营的节奏,碧桂园预计能够在2023年6月30号稳步变绿。

同时,碧桂园权益合同销售额约人民币5,706.6亿元 ,权益销售面积约6,733万平方米,2016年至2020年期间,碧桂园权益合同销售金额年复合增长率达25%,甚至碧桂园还宣布,还有信心未来三年每年录得10%的权益销售额增长。

这说明碧桂园仍然保持了较强的韧性,连续多年位居行业龙头地位,一收一放,正构建出自己的安全壁垒。

回顾2020年碧桂园业绩,能在疫情之下取得稳健的营收,也是对其他房企来说一个不错的样本。

营收利润稳健的同时,碧桂园进行了精细化运营,加强对销管费的管控,全年销管费占收入6.0%,同比降低1.0个百分点,费用总额为人民币277亿,同比降低18.4个百分点。 

费用管控成效显著,提质增效全竞提升,碧桂园迎来有质量的增长,其本身的价值也迎来质变。

从侧面来看,碧桂园通过提高销售和精细化运营的手段,达到了降负债的效果——这其实也是碧桂园2020年业绩稳健,实现可持续发展的重要意义。

在成熟型的地产行业,大型龙头房企的资产到达一定规模后,实施多元化经营,不仅是行业环境推波助澜,也是企业内部寻求发展的必然选择。

在多元化发展的道路上,需要避免急躁,主业并不可丢。

在最新的消息中,碧桂园公司收获了投资机构的青睐,穆迪上调其发行人及高级无担保债券评级至投资级,标普上调碧桂园长期主体信用评级展望至正面两项成果,这有利于碧桂园进一步降低融资成本,优化融资期限,持续改善融资结构。

稳健的融资,让碧桂园更有底气寻找新的方向。

对于房企来说,物业服务是一个值得掘金的蓝海市场,年报数据显示,碧桂园服务2020年营收约156亿元,同比增长61.7%,淨利润27.82亿元,同比增长61.9%,同时碧桂园服务总市值首次超过碧桂园集团。

作为行业龙头的碧桂园,也是物管老大,这成为物管企业上市以来的标志性事件,从房地产内部孵化的物业服务业,尽管营收还不及开发房产的主营业务,但市场对其想象空间却无比大。

房地产行业越来越变成一个服务业,从新房开发到存量服务,从买房到居住服务,未来的碧桂园,将兼具规模与管理的双重优势,承载商业、商务、产业、服务等多种体系,单纯的住宅开发将离行业主流越来越远。

另一个值得注意的是,碧桂园正重点发展建筑机器人,不仅能提升其本身房地产开发链条效率,同时为碧桂园多元化业务打开了全新空间。

根据碧桂园官网2020财政年度业绩演示中资料,目前碧桂园旗下博智林机器人公司填补了多项行业空白,成为智能建造与建筑工业化整体解决方案的服务商,累计专利有效申请2,997项,已获授权956项 ,承担2个住建部科技计划项目,1项广东省重点领域研发计划。

外墙喷涂机器人作业中

在研建筑机器人及智能产品46款,其中18款投入商业化应用,28款工程测试累计应用15个项目,累计作业面积超过80万㎡,BIM数字化系统已研发7类21项产品。

最后,碧桂园深入挖掘农业全产业链,聚焦农业科技中的育种环节,再到“公司+基地+农户”的中端生产,配以碧优选门店为市场端,正在进行新鲜的探索。

在这背后,是碧桂园逐渐贯彻打造团队执行力、产品质量、服务、产业规划、并购、地产+等综合实力的决心。

既然地产商的发展逻辑已发生改变,那么对于碧桂园来说,要按新的逻辑来制定公司的发展战略,头部公司将迎来新的黄金时代,对港股投资者来说,在合适的股价买入,也是不错的黄金节点。

据统计,在2017年,中国的城镇化率为58.52%,2019年为60.6%,远远低于发达国家80%城镇化率。

根据历史发展规律,中国的城镇化水平还有发展空间,还有很长的路要走。中国的消费者对幸福生活的追求不会变,未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。

谁能做城镇化征程的领跑者,为消费者提供好房子,为业主提供好的户型、绿化、装修和物业管理,谁就能占得先机。

截至2020年12月31日,碧桂园集团已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2,958个,分布于31个省/自治区/直辖市的289个地级市,总计覆盖1,350个县级市/区/县,项目遍布中国内地所有省份。 

2020年底可售货值中,98%位于常住人口50万人以上的区域;93%位于人口流入区域;73%位于五大都市圈。

在业绩会上,碧桂园总裁及执行董事莫斌表示,碧桂园在去年10月底进行了区域裂变,聚焦管理精度。2020年公司销售额约占全国商品房销售额的5%,已经进驻的三四线城市中,平均市占率约为8%,预计未来三四线城市的市场份额将进一步提升。

句容•碧桂园凤凰城

首席财务官伍碧君称,2021年土地资本开支和2020年基本持平,即2000亿左右,新业务投入初步预算是100亿。

充足的资金保证,让碧桂园能继续开拓三四线城市,这与碧桂园之前蓬勃发展的战略不谋而合。

2017年,早先布局三四线城市的房企抓住了时代的机会,从而扶摇直上千万里,碧桂园也靠此拿下规模第一的宝座。

在城镇化背景下土储布局空间正在放大,优质的土地对房地产商来说极为重要,碧桂园并没有停下更进一步的脚步,区域布局的整体下沉已成趋势。

没有成功的企业,唯有时代的企业。

很多曾经风光的企业落寞,一部分原因是过于专注于既往经验的肌肉记忆,并没有居安思危,而对碧桂园而言,长期在“今天”去实现“明天”的目标,将以更加从容的姿态,坐在下一场竞争的牌桌上。

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